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不動産取引に関する主な税金


平成29年4月1日時点での税率になっておりますが年度途中に変更になる可能性がありますので、詳細はお問い合わせ下さい。又、税務署や税理士事務所に確認するのもオススメします。不動産売買には様々な税金がかかります。ここでは不動産取引に関する主な税金を紹介していきます。

登録免許税

土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
不動産の価格(固定資産評価額)×税率=税額

土地  所有権移転登記 1.5%(平成31年3月31日迄)
建物  所有権移転登記 2.0%(特例 0.3%)
所有権保存登記 0.4%(特例 0.15%)

※特例を受けるためには自己居住用、床面積50㎡以上、中古住宅の場合は前記の要件を満たした上で築20年以内(耐火建築物は25年以内)であること。又、新築・取得後1年以内に登記を受けるものであること
抵当権設定登記  債権額×0.4%=税額
新築住宅(上記の※特例に該当する場合は0.1%に軽減・・・但し、土地先行登記、完成後、建物登記の場合、土地0.4%、建物0.1%、完成後の同時設定ならば土地・建物いずれも0.1%)
中古住宅(上記の※特例に該当する場合、土地・建物ともに0.1%となる)

(注)所有権移転(相続・合併・遺贈・贈与)、地上権・賃借権等の設定登記、所有権信託登記、仮登記等についてはお問い合わせ下さい

印紙税

土地や建物を購入するときには売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼り、また建物の請負契約書や住宅ローン等の借用証書(金銭消費貸借契約書)等にも印紙を貼り、消印をします。これが印紙税の納付です。売買契約書は通常2通作成し売主と買主が保管することになりますがこの2通の契約書に印紙を貼らなければなりません。もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになりますのでご注意下さい。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものについては( )記載の通り、印紙税額が軽減されています。

【平成26年4月1日~平成30年3月31日】
記載された契約金額が

1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下 〃 400円 (200円)
50万円を超え 100万円以下 〃 1千円 (500円)
100万円を超え 500万円以下 〃 2千円 (1千円)
500万円を超え 1千万円以下 〃 1万円 (5千円)
1千万円を超え 5千万円以下 〃 2万円 (1万円)
5千万円を超え 1億円以下 〃 6万円 (3万円)
1億円を超え 5億円以下 〃 10万円 (6万円)
5億円を超え 10億円以下 〃 20万円 (16万円)
10億円を超え 50億円以下 〃 40万円 (32万円)
50億円を超えるもの   60万円 (48万円)

※上記について「請負に関する契約書」のうち、建設業法第2条第1項に規定する建築工事の請負に係る契約に基づき作成された契約書も該当します。

不動産取得税

土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。
〝取得〟が条件であり、登記が行われたか否かは関係ありません。取得の原因について売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただし相続の取得については課税されません。

不動産の価格(固定資産 評価額)×税率=税額

住宅関係 土地 3% 平成30年3月31日まで
建物 3%
住宅以外(店舗・事務所) 土地 3%
建物 4%  

不動産取得税の本則税は4%であり、上記のように軽減されます。

宅地等についての軽減・・・土地の取得が平成30年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の軽減については固定資産評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。

住宅・住宅用土地についての軽減・・・住宅や住宅用地については下記の通り、軽減措置が講じられています。

  住宅(課税標準の軽減) 住宅用土地(税額の軽減)
新築住宅 中古住宅
要件 床面積 50㎡(戸建以外の賃貸住宅にあっては40㎡)以上240㎡以下 50㎡以上240㎡以下 新築住宅及び中古住宅の敷地については、それぞれ左の要件を満たす新築住宅又は中古住宅の敷地であること。
筑後経過年数   次の①〜③のうち、1つに該当するもの
①取得の日前(耐火建築物については25年)以内に新築された住宅であること。
②昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。
③筑後年数にかかわらず新耐震基準に適合するもの
軽減額 1,200万円(評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。 新築された日によって異なります。
イ.昭和50年12月31日以前・・・新築当時の軽減額
ロ.昭和50年1月1日〜昭和56年6月30日まで・・・350万円
ハ.昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日まで・・・420万円
ニ.昭和60年7月1日〜平成元年3月31日まで・・・450万円
ホ.平成元年4月1日〜平成9年3月31日まで・・・1,000万円
ヘ.平成9年4月1日以降・・・1,200万円
次のいずれか多い方の金額
イ.4万5,000円(150万円×3%)
ロ.土地1㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3/100
軽減額の控除の方法 (課税額から控除)
(住宅の価額−控除額)×3/100=税額
※住宅価額:評価額
※控除額:上記に該当する金額
(税額から控除)
(土地の価額×1/2×3/100)
(評価額)−上記の該当する金額=税額

(注)中古住宅については、上記のほかに、「自己の居住の用に供するものであること」の要件が必要です。
なお、住宅用土地の軽減措置いついては上記の表の要件を満たしているほかに次のケースに限定されています。

<新築住宅の土地>
①土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に住宅が新築された場合(住宅を新築するのは、土地所有者本人に限らず、土地取得者から当該土地を取得した方でも構いません。)

②新築でまだ人の居住の用に供されたことのない住宅とその敷地をその住宅の新築後1年以内に取得した場合

③住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得する場合

<中古住宅の土地>
①土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅(上記②の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含む。)を取得した場合

②自己の居住用の中古住宅(上記②の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含む。)の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合
また、住宅に係る軽減措置は田園型・郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されますが、避暑・避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適用されません

固定資産税

固定資産税とは土地や家屋を持っているとかかってくる税金で所有している間、毎年、課税されるというのが特徴です。
税金を納める人は毎年1月1日現在、各市町村に備え付けられた固定資産課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人です。

土地または家屋の固定資産税評価額×税率=税額
(課税標準)

税率は各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は100分の1.4です。
納期前に市町村から納税通知書が送られてきますので申告の必要はありません。
納期は市町村により異なる場合がありますが、通常は4月、7月、12月、翌年の2月の4期になっております。
なお、課税標準が土地30万円、家屋20万円に満たない場合には固定資産税は課税されません。

住宅用地の軽減措置
住宅の敷地の用に供されている土地(住宅用地)については、軽減措置があります。
軽減の対象となる住宅用地とは、賦課期日(毎年1月1日)現在、次のいずれかに該当するものをいいます。

(イ)専用住宅(もっぱら人の居住の用に供する家屋)の敷地に供されている土地で、その上に存在する家屋の床面積の10倍までの土地

(ロ)併用住宅(その一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住割合が1/4以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(ただし、敷地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは床面積の10倍の面積に下表の率を乗じて得た面積)

  居住部分の割合(注)
下に掲げる家屋以外の家屋 1/4以上 1/2未満 0.5
1/2以上 1.0
地上回数5以上を有する耐火建築物である家屋 1/4以上1/2未満 1.0
1/2以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0

居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積

住宅用地の軽減措置
以下の住宅用地については次のように固定資産評価額が軽減されます。

区  分 軽減額
小規模住宅用地  住宅の敷地で住宅一戸につき200㎡までの部分 評価額×1/6に軽減
一般住宅用地  住宅の敷地で住宅一戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分 評価額×1/3に軽減

新築住宅の軽減制度
平成30年3月31日までに新築された住宅については、次の要件を満たせば、3年間(地上階数3以上の中高層耐火建築物については5年間)にわたって固定資産税が2分の1に減額されます。

対象 軽減期間 減税 住宅の要件 軽減対象面積
①新築住宅 3年度 税額の1/2相当額 @供用住宅の場合、居住部分の割合が1/2以上
ⓑ居住部分の床面積が50㎡(戸建以外の貸家住宅40㎡)以上280㎡以下
居住部分の床面積が120㎡以下の部分
②新築中高層耐火住宅
(地上3階以上)
5年度 同上 同上 同上

上記が減額制度の要件となります。
(注)住宅用地の軽減措置、新築住宅の軽減制度以外にも「宅地や農地に係る税負担の調整措置」、「中古住宅の耐震改修にともなう減額」、「バリアフリー改修工事による固定資産税の減額」、「省エネ改修工事による固定資産税の減額」などの軽減がございますので詳細についてお問い合わせ下さい。

住宅ローン控除

個人が住宅ローンを新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした際に、金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関、住宅金融支援機構等の公的な機関も含まれます)などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。なお、 の控除は住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

適用要件

取得者の要件 ①平成31年6月30日までに居住すること
②合計所得金額が3,000万円以下であること
③住宅ローン等の年末残高があること
④取得後6ヵ月以内に居住すること
⑤当年または前後各2年間に居住用財産の譲渡の特例
(3,000万特別控除、軽減税率、買換え)を受けていないこと
(譲渡損失の繰越控除は可)
住宅ローンの要件 ①自己居住用の住宅とその敷地に対するローンであること
②償還期間が10年以上のローンであること
取得する住宅の要件 ①床面積の2分の1以上が居住用部分であること
②床面積が50㎡以上であること
③既存住宅は次のいずれかに該当すること
・建築後20年(耐火建築物は25年)以内のもの
・建築後20年超(耐火建築物は25年超)の場合は新耐震基準に適合していること
④増改築(一定の地震対策のためのものを含む)後の床面積が上記面積要件を満たす
増改築等、または一定のバリアフリー改修工事もしくは一定の省エネ改修工事で、
それらの工事費(補助金等をもって充てる部分を除く)が100万円を超えること

控除される金額
住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は居住の用に供した年に応じて、次の算式によって計算されます。

<算式> 年末借入金残高×控除率=ローン控除額

一般住宅の場合

居 住 年 控除対象借入限度額 控除期間 控除率 最大控除額
平成25年~平成26年3月 2,000万円 10年間 1.0% 400万円
平成26年4月~平成31年6月 4,000万円(注) 10年間 1.0% 400万円

認定住宅の場合

居 住 年 控除対象借入限度額 控除期間 控除率 最大控除額
平成25年~平成26年3月 3,000万円 10年間 1.0% 300万円
平成26年4月~平成31年6月 5,000万円(注) 10年間 1.0% 500万円

・「長期優良住宅」とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律(いわゆる200年住宅法)に規定する認定長期優良住宅をいいます。
・「低炭素住宅」とは、都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する認定省エネルギー建築物のうち、一定の住宅をいいます

(注)住宅の取得等をして平成26年4月から平成31年6月までの間に居住の用に供した場合であって、その住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が新消費税額相当である場合(8%または10%の場合)以外の場合には、上記にかかわらず、一般の住宅については、借入限度額2,000万円、控除額1.0%、控除期間10年間とし、認定住宅については、借入限度額3,000万円、控除率1.0%、控除期間10年間となります。
つまり、平成26年4月以後に、中古住宅で、消費税がかかっていなし住宅とか、新築でも5%の消費税がかかっている住宅を取得等して、平成26年4月から平成31年6月までに入居した場合には、借入限度額は2,000万 円(認定住宅は3,000万円)となるということです。

住民税の住宅ローン控除
個人が住宅の取得等をして、平成21年から平成31年6月までの間に居住の用に供した場合に、その年分の住宅ローン控除額からその年分の所得税額(住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額)を控除した残額(つまり控除しきれなかった金額)がある場合に、翌年度分の個人住民税において、その残額が控除されます。ただし、その控除額は、その年分の所得税の課税総所得金額等の額の5%(最高97,500円)が上限となります。
なお、個人が住宅の取得等をして平成26年4月から平成31年6月までの間に居住の用に供し、かつ、その住宅の取得税に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が新消費税額等相当額である場合(つまり、新しい税率である8%又は10%で消費税がかかっているもの)の住民税の住宅借入金等特別税額控除の控除限度額は、所得税の課税総所得金額等の合計額の7%(最高額136,500円)となります。